賃貸で更新拒否されたら？原因と事前対策をご紹介
賃貸物件にお住まいの方のなかで、契約の更新を拒否される可能性があるのではないかと不安に思っている方はいらっしゃいませんか？
更新拒否が認められるには法律上の規定があります。そのため、その原因や対応を把握することは大切です。
この記事では、更新拒否が発生する主な原因に加えて、更新拒否された場合の対応や未然に防ぐための対策について詳しくご紹介いたします。ぜひ参考になさってください。
更新拒否が発生する主な原因について
大家や管理会社が契約の更新拒否をするには、法律上の正当な事由が必要とされています。正当な事由として認められるケースには、いくつかの代表的な例があります。
まず挙げられるのは、賃料の滞納です。長期間の滞納や頻繁な遅延がある場合、信頼関係の維持が困難と判断され、更新を拒否されることがあります。
次に、建物の大規模な修繕や再開発計画が予定されている場合です。具体的には、老朽化による安全性の問題が発覚したり、建物の取り壊しに伴う立ち退きが決定したりすると、やむを得ず更新が拒否されることがあります。
さらに、近隣住民とのトラブルや騒音問題など、入居者の生活態度に起因する問題も理由のひとつです。無断でペットを飼育する、禁止されている改装を行うなどの行為も含まれます。
次に、更新拒否の通達について詳しく解説します。
更新拒否の通知について
先述しましたが、賃貸人が契約の更新を拒絶する場合には正当な事由が必要です。これは、借地借家法第26条および第28条で定められています。
この法律により、賃貸人は契約期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新をしない旨の通知を行う必要があります。この期間を過ぎて通知が行われた場合、契約は法定更新されることになります。
通知の方法については、配達証明付き内容証明郵便が一般的に用いられます。通知が確実に行われたことを証明するためです。さらに、民法第97条第2項では、相手方が正当な理由なく通知の受領を拒否した場合でも、通知が到達したものとみなされると規定されています。つまり、通知が届いたかどうかにかかわらず、その効力が生じる可能性があるのです。
入居者としては、更新拒否の通知を受けた場合、まずその理由が正当な事由に該当するかを確認することが重要です。正当な事由がない場合、更新拒否は無効とされる可能性があります。
また、通知が法定の期間内に行われているか、適切な方法で通知されているかも確認する必要があります。これらの要件が満たされていない場合、契約は自動的に更新されることになります。
更新拒否された場合の対応について
更新拒否された場合はまず、再契約や条件変更の交渉を試みることが重要です。賃貸人が更新を拒否する理由が明確でない場合、入居者からの申し出により再契約の可能性が生まれることがあります。例えば、家賃の増額や契約期間の見直しなど、双方が納得できる条件を提示することで、合意に至るケースもあります。
一方で、交渉が難航した場合には、行政機関や裁判外紛争解決手続の利用を検討してみましょう。これらは、裁判に比べて手続きが簡易で費用も比較的抑えられるため、迅速な解決が期待できます。
さらに、各地の行政書士会では、賃貸住宅に関するトラブルの調停を行っており、入居者と賃貸人の間に立って問題解決をサポートしています。このような機関を活用することで、専門的な知見を得ながら円満な解決を目指すことができます。
上記の対応を取っても再契約や交渉が成立しない場合は、新たな住居への引越しを検討する必要があります。
このように、賃貸借契約の更新拒否に直面した際には、再契約の交渉、行政機関や調停制度の活用、引越しといった選択肢があります。ご自身の状況や希望に応じて最適な対応を選びましょう。
更新拒否の事前対策について
更新拒否を事前に防ぐためには、日頃からの心がけが大切です。まず、家賃の支払いは誠実に行いましょう。これは契約上の基本的な義務であり、滞納や遅延が続くと信頼関係の崩壊につながります。家賃の支払いは期日を守り、万が一遅れる場合は事前に連絡を入れるなど、誠実な対応が求められます。
また、物件の使用状況も重要です。共用部分の使い方やゴミ出しのルールを守ること、騒音や近隣トラブルを避けることなど、日常生活におけるマナーを守ることが、良好な関係維持につながります。
さらに、契約更新前には、契約書の内容を再確認し、特約事項や更新条件を把握しておくことが重要です。例えば、更新料の有無や金額、契約期間、解約予告期間などを確認し、不明点があれば早めに相談しましょう。加えて、日頃からのコミュニケーションも大切です。設備の不具合や修繕の要望などを適切に伝えることで、信頼関係の構築につながります。
トラブルを未然に防ぐ対策として、書面の保存や連絡履歴の管理は有効です。契約書や更新通知、修繕依頼などの書類は、紛失しないようにファイルに保管しましょう。また、口頭でのやり取りだけでなく、メールや書面での記録を残すことで、後々のトラブル防止に役立ちます。特に、重要な連絡は内容証明郵便などで送付することで、証拠としての効力が高まります。
以上のように、日頃からの家賃支払いや物件管理、契約内容の確認、コミュニケーションの工夫、書面の保存などを意識することで、契約の更新拒否を未然に防ぎやすくなります。
まとめ
賃貸借契約の更新拒否が起こった場合、まずは契約書や通知の内容を確認し、法的根拠を理解したうえで冷静に対応することが大切です。
大家や管理会社と話し合いを重ねることで、再契約や条件の見直しができる可能性があります。解決しない場合は、第三者機関の活用も検討しましょう。
日頃から家賃や連絡の記録を残し、更新時期前には契約内容を見直しておくことで、予期せぬトラブルの回避につながります。
