事故物件の見分け方について！内覧時の確認ポイントも解説

物件探しをしている方のなかには、借りたい物件が事故物件かどうかを見分けたいと考えている方がいらっしゃるかと思います。
ただ、「どのように見分けたら良いかわからない」「確認しづらい」といったお悩みを抱えている方がいらっしゃるでしょう。
そこで本記事では、事故物件の見分け方に加えて、事故物件の概要と内覧時に確認しておきたいポイントも解説しますので、ご参考になさってください。

事故物件とは何かについて

事故物件とは、過去に自殺や他殺、火災などが発生し、入居者が心理的抵抗を感じる可能性がある不動産を指します。
法律上の明確な定義は存在しませんが、一般的には「心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）」として扱われます。
心理的瑕疵とは、物件自体に物理的欠陥はなくても、過去の出来事が原因で入居者が不安を覚える状態を指します。
不動産取引では、宅地建物取引業者が重要事項を説明する義務があります。
2021年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、事故物件に関する告知義務の基準が明確になりました。
物件内で発生した自殺や他殺、事故死など借主・買主の判断に重要な影響を及ぼす場合は、原則として告知が必要です。
自然死や日常生活中の不慮の事故死など社会的影響が小さいと判断される事案は対象外ですが、死後の発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合などは告知義務が生じます。
賃貸借取引の場合は、事件・事故の発覚から概ね三年が経過すると告知は不要とされています。
売買取引の場合は、より長期にわたって告知が必要となる傾向があるため注意が必要です。
告知義務が発生する事案の代表例は、物件内での自殺や他殺、火災による死亡事故、孤独死などです。
また、近隣で凄惨な事件が起きた場合や暴力団事務所がある場合も心理的瑕疵物件とされることがあります。
こうした物件は安全性や機能性に直接影響しないものの、入居者の心理的抵抗感を招く恐れがあるため慎重な確認が欠かせません。

事故物件を見分けるチェックポイント

事故物件かどうかを見極める際は、複数の情報源を組み合わせると効果的です。
まずは、担当者に、物件の過去についてや、前入居者の退去理由などを丁寧にヒアリングしましょう。
また、インターネットや口コミサイトでの自主調査も有効です。
ただし、全国統一の公的データベースはないため、自治体の公開情報や民間サイトを活用すると良いでしょう。
さらに、不動産業者間情報共有システム（REINSなど）に事故情報が登録される場合もありますが、必ずしも全件を網羅しているわけではない点にも留意が必要です。
そのため、弊社のような不動産会社を通じて最新情報を取得することが望まれます。
たとえば、次のような質問をいただけますと幸いです。

・この物件では過去に事故や事件がありましたか？

・前の入居者が退去した理由は何ですか？

・近隣でトラブルが発生したことはありますか？

上記のような内容に加えて、物件の備考欄に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と記載されている場合は、必ず詳細をお尋ねください。

事故物件を内覧する時に確認すべきポイント

相場より低い家賃の物件には注意が必要です。
内覧の際は、現地で得られる手がかりを見逃さないようにしましょう。
まず、物件の臭気や汚れ、修復跡をチェックしてください。
事故物件では特殊清掃が行われても完全に臭気が除去されない場合があります。
壁や床、天井のシミ・変色に加え、部分的に壁紙や床材が新しい箇所がないかも確認しましょう。
周辺住民への聞き込みや町内会掲示板の確認も有効です。
近隣住民に軽く挨拶をしながら物件の評判を尋ねたり、掲示板で過去の防犯情報をチェックしたりすることで、事故物件の手がかりが得られることがあります。
最後に、契約書類の重要条項（告知義務の有無や特約条項）を必ず確認しましょう。
不明点があればその場で不動産会社に質問し、疑問を残さず契約手続きを進めることが大切です。

まとめ

事故物件を検討する際は、家賃の安さだけで決めず、過去の履歴や告知の有無を必ず確認しましょう。
物件の備考欄や不動産会社への質問、内覧時のチェック、周辺情報の収集など、複数の手段を活用して情報を精査することが重要です。
特に契約書の告知事項や特約条項は慎重に確認し、不明点があれば遠慮なく専門家に相談してください。
納得のいく住まい選びのためには、冷静な判断と丁寧な確認が欠かせません。